Pogodno i Łękno

Te dwie dzielnice już od momentu powstania, na przełomie XIX i XX wieku, były synonimem mieszkaniowego luksusu. Przez lata zatarły się między nimi różnice (i granice), większość mieszkańców oba osiedla określa po prostu Pogodnem. Galimatias wdarł się także historyczne nazwy. Osławiony Westend – także jako nazwa spółki budowalnej Johannesa Quistorpa (prekursor dzisiejszych deweloperów) – to dziś obszar Łękna, zaś Pogodno to dawne wsie Ackermannshöhe, Braunsfelde oraz Schönau. Obecnie o dawnych nazwach Pogodna nikt już nie pamięta. Nazwa Westend przylgnęła do obu dzielnic.

Przed ponad stu laty wspaniałe wille o oryginalnej architekturze i wspaniałych zdobieniach godnych książęcych albo szlacheckich rezydencji wyraźnie kontrastowały z ciasną i niemiłosiernie zawilgoconą zabudową starego miasta. Legenda miejska z tamtych czasów mówi, że Westend powstał jako swego rodzaju sanatorium dla cierpiących na reumatyzm mieszkańców mokrej i śmierdzącej starówki. Dla zamożnych rozważano podobno rotacyjne pobyty w obu dzielnicach na zmianę. Ile w tym prawdy? Dziś oba dystrykty zamieszkuje niepełna 30 000 osób. Nie muszą się nigdzie przenosić.

Większość zabudowy Pogodna i Łękna szczęśliwie ocalała z wojennej pożogi. Spacerując aleją Wojska Polskiego albo ulicą Monte Cassino czy dookoła placu Jakuba Wujka zobaczymy najpiękniejsze zabytkowe gmachy. Strome dachy, wieżyczki, sterczyny, czasami nawet krenelaż (serio!), drewniane wykończenia, niezwykłe ornamenty, zaskakujące motywy rzeźbiarskie, wykusze, loggie czy kunsztowna metaloplastyka. W sumie można by tu przywołać znakomitą większość architektonicznych pojęć. Albo inaczej: wiele z tych domów śmiało mogłoby trafić do zestawień najlepszych przykładów budownictwa albo podręczników jak budować. Ja szczególnym uznaniem darzę fascynujące przykłady architektury modernistycznej przy ul. Piotra Michałowskiego. Niestety po wojnie rozpoczął się proces zagęszczenia zabudowy, często samowolny. Tym samym, poza reprezentacyjnymi przestrzeniami, mamy do czynienia ze sporym chaosem i ponurą przypadkową architekturą: przybudówki, nadbudówki, dobudówki… Fuj! Często z tarasu eleganckiej zabytkowej willi rozciąga się widok na rozsypujące się rudery, nieudolne konstrukcje albo oniryczne składowiska złomu rodem ze smutnych dystopii. A to nie Mad Max…

To samo dotyczy obecnie fatalnego stanu nawierzchni większości ulic i chodników. Poniemiecki bruk trzyma się mocno tylko tam, gdzie nie miała miejsca żadna współczesna interwencja np. przy wymianie podziemnej infrastruktury. „Nowe” asfaltowe trakty to dziś osobliwe galerie dziur o niemożliwych kształtach. W jeszcze gorszym stanie są chodniki, krzywe i chybotliwe, po których stąpanie grozi trwałym kalectwem, a przynajmniej skręceniem nogi. Zły stan dróg i chodników to efekt skomplikowanych zależności własnościowych, a tym samym często braku porozumienia dla opracowania spójnych kompleksowych projektów i inwestycji. Z uwagi na willowy charakter znacznej części dzielnicy, nie występuje tu za to powszechny problem z parkowaniem, gdyż większość mieszkańców posiada własne garaże lub stanowiska postojowe. Willowa struktura sprawia, że jest tu bezpiecznie, szczególnie w erze wszędobylskiego monitoringu i ochroniarskich sił szybkiej reakcji.

Na plus z pewnością zasługuje komunikacja miejska, która oplata Pogodno niemal z każdej strony, nie stroniąc też od przejazdów przez wnętrza obszernych kwartałów. Faktycznie z każdego niemal miejsca w kilka minut można dojść do przystanków tramwajowych lub autobusowych dowożących do centrum.

Zaskakująco źle wypada oferta handlowa i usługowa dzielnicy. Owszem w jej centrum znajduje się kultowe targowisko „Pogodno”, ale brakuje dogodnie zlokalizowanych dyskontów, pozwalających na szybkie i wygodne codzienne sprawunki. Nie ma większej galerii czy parku handlowego, takowy jest dopiero planowany na skraju Pogodna przy stadionie lekkoatletycznym. Mało jest też prawdziwej gastronomi. Próżno szukać klimatycznej kawiarni czy restauracji. Aż dziwne, bo w niejednej z pięknych willi mogłaby powstać oryginalna knajpka. W wielu przypadkach zachwycający wystrój wnętrza stanowi „tkankę” zastaną!

Skromna jest oferta edukacyjna. Na terenie Pogodna niewiele jest publicznych przedszkoli, podstawówek za to jest przynajmniej pięć. Brakuje placówek kultury, ale rekompensuje to niewielka odległość od centrum. Mieszkańcy nie mogą za to narzekać na dostęp do terenów zielonych i rekreacyjnych. To oczywiście Park Kasprowicza i Las Arkoński, a także sporo skwerów i niewielkich parków. Zresztą sam spacer po wąskich uliczkach dzielnicy może uchodzić za przestrzeń czarodziejskiego ogrodu, szczególnie wiosną!

Gdyby chcieć zamieszkać na Pogodnie trzeba przyszykować się na spory wydatek. Ceny tu szaleją! Trzeba uważać na deweloperów i maklerów nieruchomości próbujących rozciągać termin „Pogodno” na odległe osiedla, nie mające z tym prawdziwym nic wspólnego. Siła dobrej marki! Analizując oferty sprzedaży natknąłem się na ciekawe ogłoszenia kupna mieszkań w nielicznej, ale jednak istniejącej (solidnej, modernistycznej) zabudowie wielorodzinnej. Za kawalarkę (30m2) niedaleko kortów trzeba zapłacić ponad 300 000 zł, dwa pokoje to już wartość pół miliona! Duże apartamenty w nowej zabudowie można znaleźć już za 1 300 000 zł. Ceny poniemieckich willi z ogrodem nie schodzą poniżej 2 500 000 zł, mniejszych domów o 500 000 zł mniej.

Być pogodnianinem albo łęknianinem? Tak! Choć dzielnia nieco się zestarzała i zdziadziała to wciąż dobry adres! Najlepszy? Nie…

Warszewo

Warszewo, dawna wieś Warsow ma ciekawą i bardzo długą historię. Pierwsze źródła wspominają osadę już w 1261 roku, przywołując poświęcenie kościoła i nadanie miejscowości klasztorowi cysterek. Od zawsze wieś miała charakter rolniczy, do czasu, gdy miasto ją wchłonęło czyniąc w krótkim czasie enklawą bogatych „mieszczan”. Jej historyczna część ma zachowany układ owalnicy (jeden z typów genetycznego kształtu wsi) ograniczony ulicami Poznańską i Szczecińską. Dziś to zielony skwer z zachowaną częścią XIX wiecznej zabudowy oraz neogotyckim kościołem św. Antoniego z Padwy. Stoi tu tez słynna rzeźba słonia – symbol Warszewa, wykonana w 1934 roku jako fontanna, przez Kurta Schwerdtfegera (autora m.in. Gęsiej Fontanny na Różance). Stara część dzielnicy jest mocno zapuszczona i zaniedbana. To nie o tej części myślimy jako o ekskuzowanym Warszewie, ale o rozlanej po okolicznych wzgórzach nowej zabudowie. To dziesiątki deweloperskich zamkniętych osiedli z kameralnymi bloczkami, są też skupiska wielorodzinnych „bliźniaków” lub samodzielnych willi. Osobny charakter każdego z takiego założenia wyraźnie widać na zdjęciach satelitarnych. Warszewo to wielki zbiór oddzielnych enklaw, nie tworzących spójnej całości, także estetycznie – co osiedle, co deweloper to skrajnie inna stylistyka, kolorystyka czy urbanistyka. Zazdroszczę jedynie mieszkańcom niektórych z osiedli, tych położonych na zboczach Wzgórz Warszewskich, fantastycznych widoków na miasto. Kawka na balkonie z taką panoramą musi być czystą przyjemnością. Podkreślam, to dotyczy tylko części dzielnicy, pozostała nie obfituje w takie widoki, fundując częściej widok na szczytową ścianę sąsiedniego bloku.

Trzypokojowe mieszkanie na Warszewie wyceniane jest na ok. 900 000 zł, duże 4-pokojowe apartamenty to wydatek ponad miliona (nawet 1,3 mln), mniejsze kawalerki albo studia o powierzchni około 30 m2 można kupić za około pół miliona złotych. Domy „chodzą” po 2 miliony, ale w serwisach można też znaleźć rezydencje za ponad 3 a nawet 4 miliony złotych. Ale to już prawdziwe pałace, jak z „Dynastii” (jejku, kto dziś pamięta to porównanie?).

Skomunikowanie Warszewa z Centrum nie należy do najlepszych. To nie tylko skromna siatka linii autobusowych (dość rzadko kursujących, wymagających przesiadek), ale przede wszystkim niemal nieustanny korek. Niezależnie, od której strony chce się do Warszewa wjechać, trzeba swoje odstać. Tu każda rodzina ma po kilka aut, gdy wracają z pracy do domu, nic dziwnego, że przepustowość dróg nie daje rady. Parkowanie? Charakter tego miejsca – zamknięte osiedla albo willowe enklawy – zapewnia dostęp do bezproblemowego parkingu. Za dodatkową opłatą oczywiście.

Kultura na Warszewie? Brak. Kropka.

Parki / skwery / rekreacja? Słabo. Nieużytki między zamieszkanymi enklawami to błotne pułapki. Zapuszczanie się w te przestrzenie nie jest zalecane. Plus minus spotkanie familii dzikich dzików (sic!). Do kejsu „rekreacja” można zaliczyć niemal dziewicze (sic!) Wzgórza Warszewskie i wczesną Puszczę Wkrzańską. Tak! W okolicach Zespołu przyrodniczo-krajobrazowego „Wodozbiór” jest pięknie. Ale to robota natury a nie „zarządcy”. Na szczęście Warszewo płynnie „przechodzi” w Osowo, a tam wiadomo: Gubałówka albo wspaniały szlak przez Dolinę Siedmiu Młynów.

Dzielnicę z zamożnymi mieszkańcami (ponad 11 000 osób) dostrzegli właściciele dyskontów. Faktycznie oferta handlowa jest znakomita. Co ciekawe, specyfika dzielnicy wymusiła charakter owych sklepów. Te warszewskie uchodzą za „lepsze” i lepiej zaopatrzone. Wielu mieszkańców śródmieścia zamiast w swoich brudnych i nieprzyjemnych sklepach, woli nadrobić parę kilometrów i przyjeżdża po większe sprawunki właśnie tu. Coraz ciekawsza staje się także oferta gastronomiczna, ale to powolny progres.

Warszewo nie ma swojego charakteru. Rozwój dzielnicy „na rympał” nie pozwolił na stworzenie funkcjonalnej koncepcji zabudowy, racjonalnego rozłożenia funkcjonalności czy stworzenia adekwatnej infrastruktury. Wszystko jest tutaj przypadkowe i obliczone na deweloperski zysk.

Warszewski adres? Ja niechętnie.

Głębokie

To nie Pogodno ani nie Warszewo są najelegantszą dzielnicą Szczecina. Serio! To miano, od zawsze dzierży Głębokie, dawne Glambeck. To wspaniałe zabytkowe wille, niezwykle solidne, bo zbudowane w najlepszym okresie dla architektury – późnym niemieckim modernizmie (lata ‘30 XX wieku). Sporo tu też gmachów wzniesionych znacznie później, równie okazałych i funkcjonalnych. Wszystko tonie w zielni, a właściwie w lesie, bo jesteśmy w sercu Puszczy Wkrzańskiej. To niezwykłe osiedle rozciąga się nad wschodnim brzegiem Jeziora Głębokiego, między Szczecinem a Pilchowem. Elitarności dodaje fakt, że niewiele ponad 1000 osób może się poszczycić adresem w tej dzielnicy.

Historia tego miejsca zaskakuje. Pierwsze zmianki o osadzie w tym miejscu, związane z młynami nad Osówką, pochodzą z XV wieku. Sto lat później źródła mówią o dość tajemniczym zatopieniu części wsi leżącej nad brzegiem rynnowego jeziora. Czy Głębokie to nowa Vineta albo Atlantyda. W wersji lokalnej (sic!). Co na to Wolin albo Barth, halo? Później osada przeszła w posiadanie słynnego pomorskiego rodu von Ramin. Pozostała w ich rękach do 1945 roku. Tym kim dla Westendu byli Quistorpowie, tym dla Glambeck byli Raminowie. Ich „deweloperski” projekt nie miał tak wielkiego rozmachu, ale znacznie lepiej przemyślaną” strategię”. Planowane przez nich osiedle miało być wielką atrakcją Szczecina, porównywalną do podobnych założeń nad berlińskimi jeziorami albo modelowego miasta-ogrodu w Hellerau koło Drezna.

Niestety Glambeck trochę ucierpiało podczas wojny. Wszelkie blizny do dziś już zasklepione, czasami mało fortunnie, ale przyroda jakoś dała rada i zasłoniła co bluźniercze. Choć przyznaję niektóre z „nowych” domów to koszmarki. Nie zmienia to jednak faktu, że enklawa na Głębokim to adres pożądany!

Lupę proszę! Przyjrzyjmy się z bliska. Przyroda & rekreacja: 11/10. Bez dwóch zdań. Dalej. Komunikacja: autem chyba okej, bo szeroka arteria w postaci alei Wojska Polskiego zapewnia płynny i szybki dojazd do centrum. „Zbiorkom”? Pętla...Wróć! Węzeł przesiadkowy przy Miodowej zyskał niedawno nowy anturaż oraz funkcjonalność. Obawiam się jednak, że prościej i szybciej dojechać stąd do Dobrej i Polic niż centrum Szczecina. A to za sprawą „utraty” tramu numer jeden („1”) na rzecz nowej pętli na os. Zawadzkiego. Na Głębokie dociera dziś tylko linia „9”. Jeździ… nie najczęściej. Edukacja? Brak. Gastronomia: poza osławioną „Virgą” przy pętli i lokalami na terenie kąpieliska jest słabo. Handel: market społemowski, sztuk jeden. Ale za to jest kościół, jakby co…

Analiza ofert biur nieruchomości nie zaskakuje. Tzn. ceny na Głębokim, nie różnią się zbytnio od cen podobnych obiektów na Pogodnie czy Warszewie. Znalazłem m.in. ofertę sprzedaży domu (ponad 200 m2) na Jaworowej za 1 350 000 zł, dość bizantyjskiej willi za 2 340 000 zł. Tańszy jest niedokończony dom, który w stanie surowym można nabyć za jedyne 899 000 zł.

Głębokie? Wspominałem, że fauna tylko wakacyjnie? Ja tutaj nie…

Hanza Tower

Nie, to nie pomyłka. W 26-piętrowym drapaczy chmur, notabene promowanym jako najwyższy budynek mieszkalny między trójmiastem a Berlinem (a co w Świdwinie albo Reczu mieli postawić?), znajduje się blisko 500 mieszkań. Śmiało można założyć, że może tu mieszkać między 1500 a 2000 osób. Powierzchnia mieszkalna to około 21 tys. m², komercyjna – ok. 18 tys. m². To „parametry: niewielkiego miasteczka, np. Cedyni., Suchania, Ińska czy Morynia, w których mieszka właśnie niespełna 2000 osób. To samo może dotyczyć powierzchni przeznaczonej na handel i usługi. Od parteru do piątego piętra mieszczą się przestrzenie biurowe, centrum konferencyjne i powierzchnie handlowo-usługowe.

Teoretycznie w Wieży Hanzy można by przeżyć bez opuszczania budynku wiele miesięcy, choć przyziemie nie zostało skomercjalizowane w pierwotnie planowany sposób, który zakładał stworzenie tu centrum handlowego (spożywkę da się zamówić z dostawą „pod drzwi”). To było by zresztą dobrym nawiązaniem do nazwy gmachu, opiewającej słynny kupiecki związek z czasów średniowiecza. Do morskiego charakteru Hanzy nawiązuje też kształt budynku przywodzący na myśl nadęty wiatrem żagiel. Wróćmy jednak do niezbędnej do przeżycia oferty handlowej. Tuż obok w „Fali” znajduje się dyskont, a kilkaset metrów dalej, w Centrum Galaxy, hipermarket. Niedaleko też do targowiska Manhattan. Zresztą w tym przypadku opis wydaje się zbędny, bo przecież Hanza Tower stoi w absolutnie ścisłym centrum Szczecina. Nie ma sensu pisać o komunikacji, edukacji czy kulturze, bo to wszystko znajduje się w bezpośrednim zasięgu mieszkańców. Opisywanie należy zatem ograniczyć wyłącznie do wnętrz tego kompleksu.

Parkowanie: w podziemiach znajduje się niemal 400 stanowisk postojowych dla samochodów, wyłącznie dla mieszkańców!

Mieszkańcy i goście Hanza Tower mogą skorzystać z oferty licznych gabinetów lekarskich, a także fizjoterapeutycznych czy rehabilitacyjnych. Jest duże, kompleksowe studio urody. W części komercyjnej działa multifunkcjonalny ośrodek konferencyjny z salą na 300 osób, swoje siedziby ma tu także kilka firm z branży IT. Od niedawna w wieżowcu działa największy w Szczecinie salon masażu orientalnego, niebawem otworzy się olbrzymi klub fitness (2,1 tys. m2). Trwają także prace nad uruchomieniem centrum biur serwisowych i coworkingowych. Przestrzenie biurowe zapewniające komfortowe miejsca pracy powstaną na powierzchni blisko 1,5 tys. m2.

Powyższe obiekty mają charakter publiczny, otwarty, ale Hanza Tower to też „atrakcje” dostępne wyłącznie dla mieszkańców. To dwa tarasy – na dachu oraz zielone patio na szóstym piętrze. Jest też 25-metrowy basen, sauny (suche i parowe), jacuzzi oraz siłownia.

Ile trzeba wydać by zamieszkać w tym ekskluzywnym wieżowcu, samowystarczalnym mieście w mieście? Podobno w ofercie inwestora pozostało jeszcze kilka wolnych lokali, te największe, najbardziej atrakcyjne zostały jednak już sprzedane (krążą legendy o cenach, ale nie mogę przytoczyć, bo zemdleję). Oferty sprzedaży można już znaleźć na rynku wtórnym. I tak: 50 m2 apartament na 10 piętrze wystawiono za 979 000 zł, co daje 19 967 zł za metr kwadratowy. Mniejsze mieszkanie, o metrażu 30 m2 można nabyć od ręki za 540 000 zł. Przy praktycznie wszystkich ofertach cena za metr pozostaje na podobnym tym poziomie. By zostać Członkiem mieszkalnej Hanzy, nie trzeba od razu kupować mieszkania, można je wynająć. Niewielkie studio (25m2) to wydatek blisko 2 5000 zł za miesiąc, a duże apartament (80 m2) wystawiono za 8 000 zł.

Adres w Wieży Hanzy? Tak, śni mi się po nocach. Szkoda tylko, że balkony są do 15 piętra.